W tym roku przypada 25. rocznica założenia Przedsiębiorstwa Zarządzania Nieruchomościami, jednego z najważniejszych ogólnopolskich graczy na rynku usług FM. To przykład firmy z polskim kapitałem, która w pełni poradziła sobie, konkurując z zagranicznymi podmiotami, a jednocześnie wyszła zwycięsko z przemian, jakie następowały w polskiej gospodarce na przełomie wieku. PZN wynosi tradycje zarządzania obiektami z rynku bankowego, w kształcie, jaki rozwinął się w ostatnim dziesięcioleciu XX w. Choć znaczna część ówczesnej kadry szczęśliwie doczekała w jej strukturach emerytur, to warto pamiętać, jak wiele przez te wszystkie lata wysiłku włożono, by przekształcić zespół w nowoczesną drużynę. O przeszłości, przyszłości i zmianie rozmawiamy z Jerzym Zalegą, jednym z twórców marki, oraz jego synem i obecnym prezesem zarządu – Andrzejem Zalegą.

Rozmawia: Krzysztof Kogut

Jak powstawał PZN?

Jerzy Zalega: W tamtym czasie, mniej więcej w latach 1996–1998, rynek bankowy zaczął ulegać zdecydowanym zmianom. Zaczęło pojawiać się również na nim coraz więcej inwestorów zagranicznych, chcących kupować udziały w polskich firmach. Jednym z nich był m.in. włoski UniCredit, który przejął kontrolę nad Pekao S.A., bankiem, z którym wiązały mnie lata współpracy. Aby być bardziej precyzyjnym, dodam, że byłem wówczas prezesem zarządu spółki Pekao Trading Corporation – Polska, zajmującej się głównie utrzymaniem i rozbudową terenowych oddziałów banku. Pamiętajmy, że w okresie przed cyfryzacją placówki terenowe były dużymi, wielofunkcyjnymi strukturami, a co za tym idzie – bardzo ważnym zasobem każdego banku, gdyż to ich zadaniem był codzienny kontakt i obsługa klienta.

Sam PZN powstał w 1996 r, jako spółka banku stworzona do wybudowania / zmodernizowania, a następnie zarządzania kilkoma największymi, wówczas strategicznymi nieruchomościami, Pekao S.A.

W trakcie przygotowania Banku Pekao S.A do przejęcia przez zagranicznego partnera rozpoczął się strategiczny przegląd zasobów oraz stopniowa redukcja personelu. W tamtych czasach banki miały zazwyczaj znaczne przerosty zatrudnienia, wynikające z tradycyjnego modelu operacyjnego. W wyniku tego przeglądu w 1999 r. połączono PZN z Pekao Trading Corporation – Polska, a ja zostałem prezesem zarządu nowo powstałego organizmu.

Zagraniczny inwestor zdecydował, aby wraz z przejęciem banku dokonać w 2000 r. redukcji zatrudnienia w całej grupie bankowej o 2000 osób. Stąd m.in. wydzielenie z jego struktur organizacyjnych kilkusetosobowego zespołu, odpowiedzialnego za utrzymanie obiektów bankowych, i przekazanie go do PZN-u w ramach outsourcingu, wydawało się pociągnięciem naturalnym. Następnym krokiem było wyłączenie z grupy kapitałowej banku spółek niezajmujących się bezpośrednio obrotem finansowym. Dość długo bank próbował sprzedać Przedsiębiorstwo Zarządzania Nieruchomościami graczom z Niemiec. Jednak gdy partnerom niemieckim nie udało się uzyskać jednoznacznej deklaracji banku o utrzymaniu poziomu wartości kontraktów na usługi przez wiele lat, ci wycofali się od stołu negocjacyjnego.

Będąc już w tym czasie osobą dojrzałą (50 lat), zrozumiałem, że to jest moment, by wybić się na samodzielność. Wraz z grupą menedżerów wyższego szczebla (w 30-osobowym składzie udziałowców) postanowiliśmy złożyć ofertę na zakup zatrudniającej ok. 700 osób organizacji i spróbować zawalczyć o swoje.

To było zagranie hazardowe?

Jerzy Zalega: Ryzykowne. W tamtym czasie miałem już spore doświadczenie w zarządzaniu, stabilną sytuację rodzinną oraz przeświadczenie, że należy zacząć pracować na własne konto. Nikt nam nie gwarantował tego, że nadal będziemy obsługiwać niemal 900 obiektów należących do Banku Pekao S.A. Obaw zatem nie brakowało. Nie było też wtedy wypracowanych jednoznacznych standardów, mówiących, jak postępować w przypadku takiej organizacji. Wiedzieliśmy, że jedynie od własnej inicjatywy i zaangażowania zależeć będzie przyszłość. W tamtych dniach wyraźnie czuliśmy, że nasza historia zależeć będzie tylko od nas.

To była trudna mentalna zmiana dla wielu członków naszego zespołu. Nagle okazało się, że specjaliści branżowi, technicy, ale też menedżerowie od lat przypisani do jednego obiektu zmuszeni zostali do realizacji usług w formie mobilnej. Otrzymali służbowe samochody i rozległe regiony, w których musieli operować. Z osób o stabilnym, wręcz monotonnym przebiegu dnia pracy w jednym miejscu stać się musieli dynamicznymi specjalistami i menedżerami samodzielnymi realizatorami nowych zadań, strategii, które znacząco odbiegały od dotychczasowej wizji pracownika administracyjnego.

Zdecydowanie był to czas silnych i dynamicznych zmian. Wielu osobom nie musiało się to podobać, a pamiętajmy, że kiedyś pracowało się zupełnie inaczej niż dziś. Jako zespół i jako firma musieliśmy temu sprostać.

Oprócz zmian w stylu pracy były też zmiany biznesowe?

Jerzy Zalega: Ogromne. Rozumieliśmy, że bez dodatkowych zleceń w postaci nowych klientów trudno będzie nam zabezpieczyć się przed wahaniami, jakie czekają nasze kontrakty. Zauważyliśmy także i doceniliśmy, jak ogromny potencjał drzemie w naszym zespole. Nagle staliśmy się jednym z niewielu niezależnych na owe czasy graczy, zdolnym obsługiwać organizacje o zasięgu ogólnopolskim. To było coś i choć konkurencja nie spała, udało nam się w pierwszych latach dość sprawnie pozyskać kolejnych klientów sieciowych z szeroko rozumianego sektora finansowego, w tym m.in. Bank Zachodni-WBK, Kredyt Bank, PKO BP, Millennium, Raifeissen, Polbank, BGŻ. itd. Zresztą struktury bankowe dynamicznie się przekształcały, łączyły, przemieszczały i reorganizowały, a naszą szansą było nadążanie za tymi zmianami. W późniejszych latach, dzięki naszym przewagom, skutecznie wyszliśmy poza sektor bankowy.

Ludzie poczuli, że mogą więcej osiągnąć, że mają wpływ na jakość świadczonych usług i procedur, że mogą się wykazać w nowej przestrzeni, która była ogromnym wyzwaniem dla całej organizacji. W 2004 r. zdobyliśmy certyfikat ISO, który jest regularnie odnawiany do dziś.

Nowe zadania uskrzydlały. Dobrze pamiętam ducha tej przemiany oraz otwartość rodzącą się z każdą udaną realizacją czy usługą. Pracownicy, chcący się wykazać, odnajdywali się szybko w nowym modelu. Uczone słówko „kreatywność” stawało się codziennym narzędziem ich pracy. Mogli też liczyć na realne wzrosty płac. Z kolei ci, którzy zbliżali się do emerytury, mieli szansę w spokoju doczekać tego momentu, szkoląc i wdrażając nowych pracowników, którzy dziś są trzonem PZN-u. Zawsze stawialiśmy bowiem na to, aby ciągłość przekazywania wiedzy i możliwość komunikacji w zespołach była zachowana. Poszanowanie praw poszczególnych pokoleń wciąż jest jedną z naszych głównych wartości. Wiedza jest bowiem wartością bezcenną, zwłaszcza gdy gromadzi się ją przez lata.

Czy wtedy czuł Pan, że w gruncie rzeczy realizujecie usługi FM?

Jerzy Zalega: Termin facility management, wywodzący się z anglosaskiego kręgu kulturowego, był mi początkowo obcy. Na przełomie wieku polska nauka o zarządzaniu tworzyła dopiero aparat pojęciowy rozpracowujący precyzyjnie także naszą branżę. Nasza kadra uczestniczyła w seminariach organizowanych przez kilka ośrodków naukowych, ale odnosiłem wrażenie, że wtedy było to raczej hobby kilku pasjonatów niż poważna nauka. a co dzień bardziej skupiliśmy się na świadczeniu usług i zachowaniu ciągłości działania oraz zmianie organizacyjnej niż na wpasowaniu się w światowe trendy. Dziś widzę, że słowo „zarządzanie” znajdujące się w naszej nazwie mogło być mylące dla części naszych klientów, bo faktyczne usługi zarządzania nieruchomościami generowały mniejszą część naszych przychodów niż obsługa techniczna czy sprzątanie. Nie stanowiło to naszego biznesu podstawowego, a raczej wygodne dla części naszych klientów uzupełnienie oferty. Nie chcę rozwijać nadmiernie tego wątku, ale nasza działalność była na delikatnym styku interesów personalnych (u klientów) i decyzji właścicielskich. Mały przykład: jeden z banków zmienił właściciela na zagranicznego i wypowiedział nam umowę na obsługę techniczną. Umowę przejęła zagraniczna spółka związana z tym bankiem, która miała swoje kierownictwo, ale nie posiadała struktur do realizacji takich zadań. Zaproponowała nam więc szybko kontynuację zlecenia na dotychczasowych warunkach. Oczywiście przyjęliśmy ofertę bez dyskusji, mimo że oficjalnie ten bank zniknął z naszego portfela. Przyzna pan, panie redaktorze, że w takiej sytuacji sprawy definicyjne schodzą na dalszy plan. Liczy się praca i dostęp do rynku.

Naszą naturalną usługą była obsługa techniczna i wyceny nieruchomości. Samo zarządzanie obiektami banków przekształcało się stopniowo wraz ze zmianą ich potrzeb. Długo jednak banki miaały własne struktury do zarządzania obiektami i korzystały tylko częściowo z usług zewnętrznych. Już wtedy podskórnie jednak czuliśmy, że obsługa obiektów z czasem stanie się naszą ważną dziedziną. Teraz wiem, że już wtedy świadczyliśmy usługi FM w dzisiejszym rozumieniu..

Mniej więcej po 10 latach od rozpoczęcia pracy w nowej formule, gdy zespół był już zgrany a nowe reguły solidnie się ugruntowały, podjęliśmy decyzję o wyraźniejszym dookreśleniu naszej działalności. W ten sposób powstały 3 główne piony, na których uformował się dzisiejszy PZN: Obsługa techniczna, Wyceny nieruchomości i Zarządzanie Nieruchomościami.

To właśnie w pionach, a nie strukturach terenowych (Oddziałach, a później Regionach) zaczęły zapadać najważniejsze decyzje, które przesunęły ciężar naszego działania na bardziej efektywne obszary i pozwoliły lepiej zarządzać ogólnopolskim organizmem, który po dekadzie liczył nadal ok. 500 osób.

Czy Andrzej był przygotowywany do sukcesji?

Andrzej Zalega: Na początku XXI w. moja przyszłość zawodowa nie była jeszcze jasna. Wówczas koncentrowałem się na zdobywaniu wiedzy i doświadczenia w dużych korporacjach, takich jak Warta czy Generali, gdzie zarządzałem kanałem sprzedaży multiagecyjnej. W ubezpieczeniach zacząłem działać praktycznie od razu po studiach ekonomicznych, które ukończyłem na Wydziale Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Warszawskiego, gdzie broniłem się pod opieką mojego promotora prof. Krzysztofa Opolskiego.

O wejściu do spółki nie było wtedy jeszcze mowy. Pamiętajmy bowiem, że tata był posiadaczem ok. 20% udziałów spółki i nawet jako największy udziałowiec nie mógł podejmować decyzji samodzielnie. Zresztą czasy były dość niepewne i nikt nie mógł przewidywać, a tym bardziej ja sam, jak zmieniać się będzie firma i jak ułoży się moja kariera. Towarzystwa ubezpieczeniowe poznałem bardzo dobrze, kończąc swoją karierę na tym rynku jako dyrektor departamentu sprzedaży agencyjnej w UNIQA. Jak się potem okazało, była to dobra baza teoretyczna i praktyczna do zmiany pomysłu na karierę w drugiej połowie mojego życia zawodowego.

Jerzy Zalega: Do skutecznej sukcesji muszą się przygotować wszystkie strony. Właściwie przeprowadzony proces przekazania sterów jest ogromnym wyzwaniem. Cała organizacja musi być na to gotowa, co nie jest zadaniem prostym. Nie tylko sam zainteresowany, ale również ja, zarząd oraz kierownicy musieli być właściwie przygotowani do tego momentu.

Staraliśmy się, aby Andrzej właściwie wszedł w nową rolę i mógł spełniać się w niej jak najlepiej. By nie blokowała go moja osoba, sama organizacja, ale także on sam. Niezbędne było właściwe podłoże, którego przygotowanie zajęło nam niemal dekadę. Przechodząc do PZN, przynosił ze sobą doświadczenie korporacyjne (czyli styl pracy i mentalność naszych klientów), ale nie znał specyfiki usługodawcy i jego problemów.

Aby właściwie pojąć, z czym wiązać się będzie ten moment, zaczęliśmy uczestniczyć w spotkaniach firm rodzinnych, na których obaj słuchaliśmy o doświadczeniach takich rodzin jak Grycan czy Eris, dzielących się tym, w jaki sposób możliwe jest zarządzanie tak skomplikowaną układanką, jaką jest sukcesja. I próbując jednocześnie pozostać we właściwych relacjach rodzinnych i biznesowych. Dzięki nim zrozumieliśmy, że do tej zmiany cała struktura musi dojrzeć.

W międzyczasie piony biznesowe PZN-u spełniały swoją funkcję?

Jerzy Zalega: Tak, staraliśmy się być pomocnym partnerem dla klientów, świadcząc dla nich coraz bardziej zaawansowane i kompleksowe usługi. Nie baliśmy się rozwijać w zupełnie nowych obszarach. Dzięki temu w naszym portfelu dość szybko ważną i rozwojową rolę zaczęły stanowić usługi związane z wyceną nieruchomości i kontrolą zaawansowania inwestycji. Do dziś jest to ważna część naszego biznesu, w ramach którego przede wszystkim współpracujemy z bankami finansującymi nieruchomości mieszkalne i komercyjne. Nasze usługi mają walor niezależności, profesjonalizmu i obiektywizmu. Są świadczone zgodnie ze sztuką i zapewniają jednolity standard, gwarancję jakości oraz bardzo wymagające SLA. Miesięcznie przekazujemy naszym klientom tysiące raportów związanych z nieruchomościami zlokalizowanymi na terenie całego kraju. Istotą atrakcyjności naszej oferty stał się system organizacyjny, zdejmujący z rzeczoznawców i inżynierów wiele elementów biurokratycznych i kontrolnych, które przejęła na siebie spółka. Oferujemy bankom dobry, tani i szybko dostarczany produkt, a rzeczoznawcom i inżynierom stałe zlecenia w niedalekich od ich domu miejscach i możliwość skupienia się na stronie merytorycznej procesu.

Gdy uruchamialiśmy usługę wycen, zawód rzeczoznawcy był jeszcze silnie regulowany, a stowarzyszenia rzeczoznawców uważały, że psujemy im rynek. Nie zgadzaliśmy się z tą opinią. Zresztą ostatecznie nie zyskała ona także uznania regulatora. Nie ma żadnego konfliktu interesów między indywidualnymi rzeczoznawcami a współpracującą z nami grupą. Inny produkt, inne wymagania, inne tempo realizacji usługi.

Andrzej Zalega: W ostatnich latach dynamicznie rozwijamy usługi monitoringu inwestycji deweloperskich i raportów do rachunków powierniczych. Dziś wyraźnie widzę, że bliska współpraca z bankami dała PZN-owi szansę na dokładne zrozumienie procesów, jakie zachodzą w dużych instytucjach finansowych, a tym samym na to, by naturalnie wyrastać na partnera innych dużych organizacji. Tutaj potrzebne jest podejście procesowe, elastyczność względem oczekiwań klientów i naturalne menedżerskie rozumienie biznesu, które rozwijało się wraz z naszą organizacją. Jednym z ogromnych atutów oferty PZN-u są wypracowane przez ostatnie lata narzędzia informatyczne.

Jak dziś opisalibyście główne cechy usług, które świadczy PZN?

Andrzej Zalega: Przede wszystkim jako dostawca usług FM działamy w obszarze outsourcingu procesów biznesowych. Nie boimy się obsługi wielu organizacji, działających jednocześnie w rozbudowanych strukturach geograficznych oraz w skomplikowanych zależnościach biznesowych. Mamy doświadczenie w przejmowaniu, w ramach przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, dużych zespołów wraz z ich zadaniami i odpowiedzialnością. Rozumiemy potrzeby klientów i zmieniające się otoczenie rynkowe, do którego trzeba stale umieć się dostosować. Sami przechodziliśmy przez ogromne zmiany i właściwie ciągle w nich jesteśmy. Mamy to naturalnie wbudowane w DNA, co pozwala nam patrzeć na współpracę z klientem w zupełnie inny sposób niż firmom, postrzegającym siebie jedynie jako dostawców pojedynczych usług. Nasza wiedza, doświadczenie i kompetencja sprawiają, że jesteśmy gotowi i realizujemy już usługi zintegrowanego facility managementu.

Mocno się digitalizujemy, nasze systemy IT są zintegrowane wewnętrznie i mają rozbudowane API, dzięki którym w łatwy sposób wymieniamy się danymi z systemami klientów i upraszczamy procesy. Bez problemu, z dnia na dzień, przeszliśmy do pracy zdalnej, gdy wybuchła pandemia, bo zaprocentowały decyzje o rozwoju infrastruktury IT z ostatnich lat, które przecież nie były podejmowane z myślą o takiej nadzwyczajnej sytuacji. Wybiegamy w przyszłość, planując i wdrażając kolejne kroki zmierzające ku całkowitej digitalizacji wszystkich elementów naszych procesów.

Mamy też zdolność do realizowania nietypowych projektów. Przykładem jest wykorzystanie naszej sieci rzeczoznawców i inżynierów do realizacji inspekcji obiektów w ramach audytu energetycznego przedsiębiorstw. Zdecydowanie mocną stroną PZN-u jest nasz ogólnopolski zespół specjalistów HVAC, którym realizujemy serwisy, przeglądy oraz montaże systemów klimatyzacyjno-wentylacyjnych. Szczególnie dział montaży w ostatnim czasie urósł w siłę, dzięki czemu nie boimy się podejmować montaży naprawdę dużych instalacji we flagowych obiektach.

A patrząc z perspektywy ćwierćwiecza?

Jerzy Zalega: Dziś PZN to zupełnie inna firma niż 25, a nawet 20 lat temu. Cieszę się, że rada nadzorcza we właściwym momencie zaaprobowała moją rekomendację na objęcie stanowiska przez Andrzeja. Naszej marce potrzebna jest dynamiczna, ale zrównoważona osoba, która przeniesie ją na zupełnie inny poziom. Tam, gdzie moja rola już się kończy, jest czas i przestrzeń na zdobywanie nowych szczytów, włączanie się w nowe inicjatywy, a także poszerzenia horyzontów. To dziś główne wyzwania dla PZN-u. 25 lat temu nie wyobrażałem sobie, że możemy się znaleźć w miejscu, w którym jesteśmy obecnie. Teraz czas na nowe szczyty.

Andrzej Zalega: Chcemy, żeby za 25 lat marka PZN była jedną z wiodących na rynku kompleksowych usług dla nieruchomości Pamięć o tym, że wyrastamy z Przedsiębiorstwa Zarządzania Nieruchomościami, współtworzonego przez mojego tatę, jest częścią naszej kultury organizacyjnej. Tak samo chcemy pamiętać o tych postaciach, które były kluczowe na wszystkich etapach rozwoju firmy. Dlatego dziękujemy pierwszemu prezesowi Andrzejowi Garusiewiczowi i jego zastępcy Janowi Wilczakowi oraz szefom oddziałów: Jerzemu Kończaninowi (Lublin), Andrzejowi Węgierskiemu (Łódź), Zdzisławowi Grzelczakowi (Szczecin), Andrzejowi Zagrajkowi (Warszawa), który następnie był długoletnim wiceprezesem zarządu a także Krystynie Orkusz wiceprezes ds. finansowych i głównej księgowej, za ich wkład w rozwój firmy. Bez nich byłoby znacznie trudniej rozwijać biznes. Chylimy czoła przed wysiłkiem wszystkich pracowników PZN-u, którzy tworzyli i tworzą nasz wspólny sukces. Jestem niezwykle dumny, że także nowa „zmiana” daje radę.

O ROZMÓWCACH:

Andrzej Zalega

Od 2016 r. prezes zarządu PZN Sp. z o.o., jednej z czołowych polskich marek z branży facility management. Firma świadczy kompleksowe usługi administrowania i zarządzania nieruchomościami, jednocześnie dostarczając całościową obsługę techniczną dla nieruchomości bankowych, sieci handlowych, magazynów, biur i hoteli oraz wielu innych obiektów w całym kraju.

Jako szef i większościowy udziałowiec PZN Sp. z o.o. przeprowadził proces restrukturyzacji Spółki, poprawiając jej wyniki finansowe. Pod jego przewodnictwem firma przeszła całościowy rebranding oraz naturalną wymianę pokoleniową kadry zarządzającej. Dziś ponad 70% managementu Spółki stanowią kobiety. Dzięki Andrzejowi w firmie prowadzonej przez wiele lat w sposób bezpieczny i tradycyjny udało się zasiać ducha odważnej innowacji i zmiany. Aktywnie promuje i wdraża wiele rozwiązań technologicznych służących usprawnieniu obsługi klientów i ich nieruchomości.

Wcześniej przez 18 lat związany z rynkiem ubezpieczeniowym. W latach 2012–2015 dyrektor Departamentu Sprzedaży Agencyjnej w UNIQA odpowiedzialny za 1 mld zł rocznego budżetu sprzedaży.

Współzałożyciel i wiceprezes zarządu Polskiej Rady Facility Management, wnoszący wiele inicjatyw dla standaryzacji i rozwoju branży FM w Polsce oraz wzmocnienia jej pozycji w środowisku biznesowym.

Absolwent Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Warszawskiego oraz Katz Graduate School of Business na University of Pittsburgh (EMBA).

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jerzy Zalega

Od 1992 wiceprezes, a od 1995 prezes zarządu Pekao Trading Corporation-Polska Sp. z o.o. do czasu połączenia spółki z PZN-em w 1999 r. Od 1999 prezes Zarządu PZN Sp. z o.o. W 2001 r. w wyniku management buyout wraz z szeroką grupą menedżerów firmy stał się współwłaścicielem Spółki.

Spółka na przełomie wieków z klasycznej firmy inwestującej w obiekty biurowe swojej spółki matki i zarządzającej nimi przekształciła się w istotny podmiot, obsługujący komercyjne nieruchomości wielu ogólnopolskich firm.

W pierwszym dziesięcioleciu XXI w. dostosował model biznesowy Spółki i jej systemy informatyczne do zmieniających się dynamicznie oczekiwań rynku. Celem było spełnienie jakościowych oczekiwań klientów, przy jednoczesnym znacznym obniżeniu kosztów realizacji usług.

Zarząd pod jego kierownictwem poszukiwał też innych źródeł przychodów, rozwijając poza mocnym pionem technicznej obsługi nieruchomości komercyjnych eksperckie usługi w zakresie wycen nieruchomości i nadzoru realizacji inwestycji kredytowanych przez banki. Trzecim filarem biznesowym Spółki stał się pion zarządzania nieruchomościami oferujący klientom opiekę nad nieruchomościami komercyjnymi.

W 2016 r., w wieku 67 lat, zrezygnował ze stanowiska i doprowadził do przejęcia kierowania Spółką przez syna – Andrzeja Zalegę. Była to modelowo i bezwstrząsowo przeprowadzona sukcesja, która umożliwiła firmie płynne i dynamiczne podjęcie rynkowych wyzwań. Obecnie przewodniczący Rady Nadzorczej PZN Sp. z o.o.

Politolog – absolwent Wydziału Nauk Społecznych Uniwersytetu Warszawskiego. Ponadto ukończył dwuletnie Podyplomowe Studium Bankowość i Pieniądze na Wydziale Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Warszawskiego.