• CONTACT
• Stichting Huurders Ymere Amsterdam
• 020 – 625 80 46
• info@hya.nl
• Website bezoeken

Voorwoord

We schrijven dit in mei 2020 en in deze rare tijd lijkt 2019 opeens al heel lang geleden. We kijken op dit moment allemaal reikhalzend vooruit, naar een tijd waarin het virus hopelijk niet meer zo ons leven beheerst. Toch ga ik met jullie achteruit kijken, naar 2019.

Ook dat was een bewogen jaar.

Toen het jaar begon bundelden Amsterdamse huurderkoepels hun kracht door de FAH op te richten (Federatie Amsterdamse Huurderskoepels). De rest van het jaar heeft de FAH de huurdersstem laten horen aan diverse overlegtafels, waar die van de prestatieafspraken de belangrijkste was. Uiteraard had de bemoeienis met de FAH soms ook zijn weerslag op het bestuur van HYA. Gelukkig heeft de rest van het bestuur de schouders eronder gezet. Een van deze goede bestuurders, Martha Teunen, heeft in 2019 na 9 jaar overigens definitief afscheid van HYA genomen. Martha: heel hartelijk dank voor je geweldige inzet en kennis.

Ondanks deze aderlating zijn we als organisatie gegroeid. Inhoudelijk kunt u daar meer over lezen in dit jaarverslag, maar ook in volume zijn we dit jaar flink gegroeid. Nadat we met een folder huurders van Ymere in Amsterdam hebben benaderd; kregen we 60 aanmeldingen van huurders die bereid waren zich in te zetten voor HYA. We hebben uit dit formidabele aantal 5 nieuwe bestuursleden gekozen. Wij zijn deze bestuursleden zeer dankbaar voor hun bereidheid en enthousiasme om bestuurslid te willen worden. Dat geldt ook voor het bestuurslid dat zich al eerder in het jaar bij ons aansloot: fantastisch! We hebben jullie hard nodig om op te komen voor de belangen van de Ymere-huurders.

We zitten in een wooncrisis en de overheid had dit jaar verschillende voornemens om het beleid aan te passen. Als actieve huurdersorganisatie hebben wij onder meer uitgebreid gereageerd op het beleid over huur- en inkomensgrenzen en servicekosten. Niet dat dat veel geholpen heeft, want de minister heeft vastgehouden aan haar dogmatische standpunten. Wat ons betreft zou er, zeker in tijden van crisis, veel beter naar huurders moeten worden geluisterd!

2019 gaat de boeken in als het jaar waarin eindelijk op grote schaal geageerd is tegen de verfoeide verhuurdersheffing en andere overmatige belastingen voor sociale verhuurders. Laten we hopen dat die in 2020 allemaal van tafel gaan.

En dan tot slot Ymere. Natuurlijk is er in 2019 met Ymere over een diversiteit aan onderwerpen gesproken en onderhandeld. Van administratiekosten tot servicekosten, van hittewoningen tot loden leidingen en van de verkoop van sociale huurwoningen tot gebiedsbeheer.

De communicatie van Ymere en haar werkprocessen bleven ook in 2019 de aandacht vragen van HYA. Er zijn nog steeds, of weer, nieuwe knelpunten tussen huurders en Ymere.

Toch heeft onze samenwerking met Ymere ook voor positieve resultaten gezorgd in 2019. Lees hier alles over in dit jaarverslag. Veel leesplezier!

Peter Weppner, voorzitter.

Inleiding

2019 is het jaar dat HYA groter, sterker en professioneler is geworden, stap voor stap. De organisatie kijkt meer en meer naar buiten en hoeft ook minder naar binnen te kijken. Ze heeft haar interne organisatie steeds beter op orde. We hebben dit jaar ons bestuur uitgebreid met 5 aspirant-bestuursleden, we hebben een lijn ingezet om beter en interactiever samen te werken met verschillende stakeholders en we hebben meerdere beleidsprocedures geprofessionaliseerd. Omdat dit jaar zeer druk en roerig was door zowel de hevig woekerende wooncrisis als de totstandkoming van de meerjarige prestatieafspraken is het bestuur van HYA flink getest. Het was hard werken en het is duidelijk geworden waar er nu nog winst te behalen is. We zien dat we nog beter moeten samenwerken met alle belanghebbenden en we zien dat we nog een professionaliseringsslag te maken hebben. Maar we zien ook dat we in deze roerige tijden veel bereikt hebben. Aan de hand van doelstellingen die HYA zichzelf heeft opgelegd, kijken we of HYA zich langs de gewenste lijnen heeft ontwikkeld.

De wereld om ons heen

Er is een enorme schaarste op de woningmarkt, zeker in Amsterdam. Ook door de coalitie wordt in 2019 openlijk gesproken over ‘een wooncrisis’. Inmiddels zijn er zo’n 300.000 woningen te weinig. Het tekort aan woningen is één van de redenen waarom huizenprijzen in de afgelopen jaren veel sterker stegen dan de inkomens. Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag een aantal maatregelen. Zo kwam er een fonds met een miljard euro aan subsidies voor gemeenten die nieuwbouwprojecten starten. Woningcorporaties krijgen daarnaast voor een miljard aan fiscale kortingen als ze nieuwbouw plegen. Die korting wordt uitgesmeerd over 10 jaren. Het is een sigaar uit eigen doos als we inzien dat sociale verhuurders ieder jaar een verhuurderheffing van maar liefst 1,7 miljard aan het Rijk betalen. Ymere heeft 77,5 miljoen euro moeten betalen in 2019. Het totaalbedrag wordt dus dankzij de korting ‘slechts’ 1,6 miljard per jaar. HYA vindt het verwerpelijk dat verhuurders ieder jaar 1,6 miljard extra belasting betalen als ‘beloning’ voor het realiseren van betaalbare huurwoningen.

Binnen Amsterdam blijft de daling van het aantal gereguleerde huurwoningen doorzetten. Er is een afname van de corporatievoorraad tussen 2017 en 2019 in Amsterdam van 43,1 naar 40,7 procent van de Amsterdamse woningvoorraad. Door de in 2019 afgesloten Samenwerkingsafspraken (prestatieafspraken) tussen huurders, corporaties en gemeenten moet dit tij worden gekeerd. Het aantal sociale huurwoningen in de hoofdstad gaat weer toenemen de aankomende jaren!

Minister Ollongrens doelstelling is om tot 2025 zo’n 75.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen, maar in 2018 en 2019 lukte dat niet. De tekorten lopen daardoor op. In 2019 waren er volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) 63.000 zogenoemde 'gereedmeldingen', huizen die klaar zijn om in te wonen. In 2020 verwacht de bouwsector 60.000 woningen af te ronden. Door een uitspraak van de Raad van State over de beperking van stikstofuitstoot dreigen vele projecten stil te vallen. Dat vormt een nieuwe, grote bedreiging voor het woningaanbod.

Naast deze crisis is ten tijde van het schrijven van dit jaarverslag nog een crisis uitgebroken: we zitten nu midden in de coronacrisis en de invloed hiervan op de woningmarkt is nog gissen. Wel is duidelijk dat er een recessie aankomt. Het worden roerige, zware tijden met veel onzekerheid. Een zekerheid die wij u kunnen geven, is dat HYA ook nu op zal komen voor de belangen van de Amsterdamse Ymere-huurders.

2. Vuist maken en belangenbehartiging

Uit het werkplan 2019 (doelen A2 en B5)

We stelden ons ten doel om:

• Het overleg van HYA met Ymere-Amsterdam te verbeteren.
• Het overleg van Ymere met de bewonerscommissies te verbeteren.
• In plaats van regionaal vaker (4*) stedelijk overleg te voeren met Ymere.
• Specialisten / verantwoordelijken binnen Ymere bij stedelijk overleg te betrekken.
• Procedures op te zetten om afspraken te bewaken.
• Beter af te stemmen met Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY), dat is de overkoepelde huurdersorganisatie van Ymere waar HYA onderdeel van uitmaakt.
• Databestand uit te werken en te implementeren.
• Reglement BC’s af te ronden.
• Subsidieaanvraag BC’s te koppelen aan jaarverslag van BC’s.
• Eigen BC-pagina te bieden op HYA website en/of eigen mailadres.
• Sfeer op Stichtingsraden en BC avonden te verbeteren.
• BC’s beter te informeren over planning projecten Ymere.
• Procesafspraken te maken bij aanpak energietransitie.
• Relatie te verbeteren tussen Huurderspanel – Huurderskoepels binnen Ymere.
• Nieuwe vormen van participatie te onderzoeken.

Vuist maken en belangenbehartiging - Invulling 2019

• Wij hebben vier maal uitvoerig stedelijke overleggen gehad met Ymere op managementniveau. Deze overleggen verlopen goed. Meer en meer is HYA agenda-stellend in deze overleggen. De snelheid van het afhandelen van de besproken punten na de vergadering kan echter nog worden verbeterd.
• We hebben de Amsterdamse regio-overleggen geschrapt vanwege het feit dat de meeste zaken die tussen HYA en Ymere worden besproken regio-overstijgend zijn. Ook was er in een aantal regio’s sprake van een zeer lage opkomst.
• Een procedure om tijdsafspraken vast te leggen en te bewaken is in de maak.
• Tijdens de stedelijke overleggen zijn er enkele specialisten / verantwoordelijken vanuit Ymere, aanwezig geweest, meestal om informatie te geven.
• We hebben via adviezen en formele en informele overleggen vele belangrijke huurdersonderwerpen kunnen agenderen bij het management van Ymere.
• We hebben samen met Ymere en de SHY een ‘Handleiding overleg wijkbeheerder met huismeestertaken’ ontwikkeld om voor bewoners een sterke positie uit te onderhandelen in de afstemming van deze taken.
• Ons overleg met Bewonerscommissies is verbeterd doordat we meer interactieve bewonerscontactavonden houden.
• De afstemming en samenwerking met de SHY heeft dit jaar onze aandacht gehad.
• We hebben ook Bewonerscommissies ondersteund in hun streven een vuist te maken samen met hun buurtgenoten. Zo hebben we een bewonerscommissie ondersteund bij het organiseren van een actie tegen de verkoop van sociale huurwoningen in hun complex.
• Dit verslagjaar hebben we besloten een nieuw datasysteem te laten ontwikkelen waarin alle huidige gewenste gegevens kunnen worden vermeld en opgeslagen maar waarin ook ruimte is om in de toekomst nieuwe wensen op te nemen. Hier is hard aan gewerkt, ook om het te vullen met geactualiseerde gegevens, naar verwachting treedt het systeem in 2020 in werking.
• Het hernieuwde Reglement Bewonerscommissies is gepubliceerd op de website.
• We hebben de jaarverslagen van BC’s gekoppeld aan de subsidieaanvraag. Dit levert inzicht op in de activiteiten van de Bewonerscommissies. Met hulp van een actieve huurder van een aangesloten bewonerscommissie hebben we een nieuw systeem ingevoerd om de formulieren te sturen. Men kan er nu voor kiezen alles digitaal in te leveren.
• De mogelijkheid om een eigen pagina /e-mailadres te maken via de website van HYA hebben we na een kosten/baten-analyse afgeketst.
• Mede dankzij de meer interactieve en actuelere insteek van onze bijeenkomsten is de sfeer op Stichtingsraden en Bewonerscontactavonden sterk verbeterd.
• We hebben de link naar de mogelijkheid om de Meerjarenplanning voor groot onderhoud van Ymere digitaal in te zien actief gedeeld.
• Nieuwe vormen van participatie hebben onze grote aandacht. We hebben de eerste contacten gelegd met het platform dat Ymere heeft opgericht ter bevordering van de participatie van jongeren (Y-platform). We hebben contact met Ymere over de doelen van het Huurderspanel. En bovenal hebben we zelf grote stappen gemaakt in het bevorderen van huurdersparticipatie, vooral door simpelweg meer uit te nodigen en nieuwe werkvormen te introduceren om huurdersparticipatie te vergemakkelijken. Zo is er een enquête geweest in de digitale nieuwsbrief, zijn er dialoogtafels geweest om input op te halen en zijn bewonerscommissieleden en huurders uitgenodigd deel te nemen aan werkgroepen.

3. Doorontwikkeling HYA als organisatie

Uit het werkplan 2019 (doelen A4, B6, D14 en E17)

We stelden ons ten doel om:

• De kennis en kunde van HYA, die nodig is om coöperatief en volhardend te zijn (en te ageren) te behouden en beter te maken.
• Het kennismanagement van het bestuur te organiseren.
• Persoonlijke kwaliteiten van bestuursleden beter te benutten.
• Nieuwe bestuursleden en werkgroep-leden beter in te werken.
• Bestaand beleid en besluitvormingsprocessen in kaart te brengen en digitaal te beheren.
• De prioritering beter te hanteren en de besluitvormingsprocessen te verbeteren
• Taken tussen AB en DB te verdelen, met oog op de rol van officemanager hierbij de beleidsdagen te verschuiven, om de belasting in het najaar te verminderen en een betere interactie te krijgen tussen werkplan en begroting (vooruit) en jaarverslag en budgetbewaking (terug kijkend).
• Scholingsaanbod via verschillende aanbieders te verbeteren.
• Een scholing te bieden over woningwet, samenwerkingsovereenkomst en kruisjeslijst.
• Cursussen op verschillende manieren aan te bieden: via e-learning, digitaal interactief, werkgroepen en plenair.
• Ons cursusaanbod frequent bekend te maken via nieuwsbrief en website.
• De achterban meer te activeren om aan cursussen deel te nemen.
• Het scholingsaanbod uit te wisselen met andere huurderskoepels binnen FAH en SHY te zorgen voor een goede taakverdeling binnen het bestuur.
• Bewaken dat kennis bij HYA bestuur en bestuursleden wordt onderhouden en zo nodig wordt verbeterd.
• Competenties, kennis en interesses van bestuursleden te inventariseren.
• Te werken aan de vergadertechniek van het HYA bestuur.
• Te onderzoeken hoe kennis van bestuursleden vastgelegd en overgedragen wordt
• Te zoeken naar ondersteuning / bestuurslid op terrein HRM en secretariaatsondersteuning.
• De begroting en het werkplan tertiair te monitoren en te bespreken in het AB
• Begrotingen op hoofdlijnen op te nemen in het werkplan, met een zelfde indeling
• Activiteiten per activiteit te begroten.

Doorontwikkeling HYA als organisatie - Invulling 2019

• HYA-bestuursleden hebben hun kennis op het gebied van volkshuisvesting /huurderswereld verder ontwikkeld. Er zijn verschillende cursussen gevolgd door verschillende bestuursleden. Onder meer via Stichting !Woon en via de Woonbond.
• HYA heeft besloten een uitwerking te maken van en een samenhang tussen alle kennis die aangeboden gaat worden aan de verschillende partijen. We werken aan een kennismanagementbeleid voor bewonerscommissieleden, huurders en HYA-bestuursleden.
• Bestuursleden hebben individueel en in teamverband een analyse laten maken van hun denkvoorkeuren en patronen. Dit deden ze met behulp van de Ned Hermann Method (oftewel Hermann Brain Dominance).
• Uit deze analyse kwamen duidelijke leerpunten van bestuursleden en van de hele organisatie naar boven. We kregen meer inzicht in de competenties van de mensen in het bestuursteam in combinatie met de opgaven waar we voor staan. Er kwam meer inzicht in welke competenties voor welke opgaven nodig zijn.
• We hebben een nieuw inwerkbeleid gemaakt, ook hebben we de aandacht voor het behouden van nieuwe bestuursleden. Afspraken hierover zijn ingebed in de organisatiestructuur.
• We hebben een deel van ons bestaand beleid en besluitvormingsprocessen in kaart gebracht en gedigitaliseerd, onder meer het proces rondom erkenning van een bewonerscommissie door HYA.
• We hebben veel oog gehad voor de werkdruk en de rol van het organisatiemodel en de portefeuille-invulling hierin.
• We hebben een breed scholingsaanbod aangeboden aan huurders en aan zittende bestuursleden, waaronder één over de woningwet en de samenwerkingsovereenkomst tussen Ymere en SHY.
• We hebben ook digitale cursussen aangeboden en via onze Bewonerscontactavonden en onze Stichtingsraden hebben we plenair kennis aangeboden.
• We maken ons cursusaanbod ook bekend via onze nieuwsbrief en website en attenderen erop via social media en op onze bijeenkomsten.
• We hebben ons scholingsaanbod (nog) niet actief uitgewisseld met andere huurderskoepels binnen FAH en SHY. Volgend verslagjaar zullen we hier extra aandacht aan besteden.
• We hebben nog geen bestuurslid bereid gevonden de portefeuille HRM en secretariaatsondersteuning op zich te nemen.
• HYA heeft in juni haar tussentijdse evaluatie-sessie gehouden en in september organiseerde ze de beleidsdagen waar de basis werd gelegd voor het werkplan van 2020.
• Parallel aan de evaluatie van onze doelstellingen hebben we de begroting meermalen gemonitord en besproken met het gehele bestuur.
• We hebben de begrotingen op hoofdlijnen opgenomen in het werkplan, met een zelfde indeling.
• We hebben in dit verslagjaar activiteiten individueel begroot.

Relaties-Invulling 2019

• De afstemming en samenwerking met SHY heeft dit jaar onze aandacht gehad.
• In 2020 is de werkgroep participatie uitgebouwd.
• De afgevaardigde bestuursleden hebben zich sterk gemaakt om de Amsterdamse huurdersstem te laten horen binnen SHY.
• Op verschillende manieren hebben we aandacht gevraagd voor meer mogelijkheden voor huurdersparticipatie bij Ymere. We hebben ons sterk gemaakt voor duidelijke communicatie (bijvoorbeeld over Amsterdams woonlastenbeleid, uitbreiding huurtoeslagen, loden leidingen), betere afspraken (onder meer rondom de servicekosten en huismeesters), transparantie van informatie naar bewonerscommissies (onder meer over verkoop sociale huur, projectoverzichten, pilotprojecten en mutatielijsten), een beter participatieproces rondom transformatie- en verkoopprocessen (onder meer via nieuwe kaderafspraken, maar ook op het niveau van afzonderlijke bewonerscommissies).
• Ondanks onze aandacht voor het strakker hanteren van rechten en plichten uit de samenwerkingsovereenkomst van SHY met Ymere (kruisjeslijst) zien we dat er nog hiaten zijn, daartoe maken we binnen HYA een beter signaleringssysteem, gekoppeld aan werkgroepen die dat we in 2020 kunnen laten ingaan.
• Wij hebben vier maal uitvoerig stedelijke overleggen gehad met Ymere op managementniveau. De agenda’s voor deze overleggen worden meer en meer samen gemaakt. HYA wil nog meer agendabepalend zijn in deze overleggen.
• Een procedure om (tijds)afspraken te bewaken is in de maak.
• HYA publiceert steeds vaker nieuws van de website van Ymere door op haar eigen site om mee te helpen belangrijke informatie aan te laten komen bij de doelgroep.
• Door de inmenging van HYA in het verkoopbeleid zijn er panden, in elk geval tijdelijk, behouden voor de sociale huur en belandden ze niet in de verkoopvijver.
• Door onze inmenging zijn er in 2019 meer mogelijkheden gekomen voor inwonende volwassen mantelzorgende kinderen om medehuurderschap te verkrijgen.
• In de besluitvorming heeft Ymere de adviesrol van HYA in de participatieparagraaf toegevoegd. Zo is het beter geborgd.
• Ook hebben we op actuele punten (o.m. inzicht in Ymere-bod prestatieafspraken) separate afspraken gemaakt om meer inzicht en duidelijkheid te krijgen inzake elkaars visie.
• We hebben verschillende adviezen geschreven voor Ymere om de huurdersstem mee te laten wegen in (beleids)veranderingen die de corporatie toepast.
• We hebben ook via mails en telefoontjes vele belangrijke huurdersonderwerpen kunnen agenderen bij het management van Ymere.
• We hebben samen met Ymere en SHY een ‘Handleiding overleg wijkbeheerder met huismeestertaken’ ontwikkeld om voor bewoners een sterke positie uit te onderhandelen in de afstemming van deze taken.
• Tijdens enkele bewonerscontactavonden zijn er Amsterdamse regiomanagers en specialisten betrokken bij kringgesprekken met BC’s en huurders. Zo heeft een regiomanager een inventarisatie gedaan van wat er volgens huurders beter kon bij Ymere. De resultaten zijn gepubliceerd op de website.
• We hebben niet veel extra tijd gestoken in het opbouwen en continueren van een goede relatie met bestuur en Raad van Commissarissen van Ymere. We zien dit bij nader inzien meer als een taak voor de Samenwerkende Huurdersorganisaties Amsterdam (SHY).
• Wij hebben er aandacht voor gevraagd dat gemaakte afspraken met het Amsterdamse management beter doorkomen op de werkvloer. Volgend jaar willen we dit verder concretiseren door te participeren in inwerkprogramma’s van de werknemers van Ymere.
• We hebben naar aanleiding van externe rapporten, zoals het visitatierapport duidelijk aandacht gehad voor de prestaties van Ymere in Amsterdam. Hier hebben we ook over gepubliceerd.
• Niet alleen via de FAH, maar ook op de stedelijk overleggen zullen we de individuele prestaties van Ymere kunnen monitoren, zo zijn we overeengekomen.
• We hebben presentaties kunnen geven over onze visie op de rol van bewonerscommissies, huurders en HYA bij de duurzaamheidsproblematiek / energietransitie. Er was nog geen ruimte voor concrete procesafspraken.
• Via deelname aan de FAH zijn de contacten met andere huurderskoepels aangehaald.
• De vergaderingen van de FAH zijn opgenomen in de jaarplanning. De stukken van de FAH worden altijd voorgelegd aan het gehele bestuur.
• Onzer relatie met stichting !Woon is aangehaald. Er is een nieuwe adviseur van !Woon bij HYA en ook andere specialisten van de stichting worden om raad gevraagd.
• Er is dit jaar ook gebruik gemaakt van scholingen door andere aanbieders dan !Woon.
• De relatie met de Woonbond is in zoverre onderzocht dat er besloten is voldoende meerwaarde te zien om lid te blijven van de belangenbehartiger.

Van rattenbestrijding tot kwaliteitscontrole: verbetertips voor Ymere

“Vertel ons wat er beter kan in ons contact met jullie”, sprak regiomanager Pettersson van Ymere op de Bewonerscontactavond van HYA op 19 juni 2019. “Wij zijn erg blij met de bewonerscommissies, dus we horen het graag.” Dat hoefde hij niet twee keer te zeggen. De aanwezigen hadden hier veel ideeën over.

Op onze bewonerscontactavonden komen we samen met huurders en bewonerscommissies om actuele zaken te bespreken. Meestal is ook Ymere aanwezig om een presentatie te geven waar vragen over gesteld kunnen worden.

Deze keer gaf Ymere duidelijkheid over het voorjaarsoverleg tussen de corporatie en de bewonerscommissies. Hij vertelde onder meer dat veel bewonerscommissies het goed doen en dat Ymere de huurdersstem zeer waardeert. Graag wil hij weten wat de corporatie nog beter kan doen. De antwoorden op deze vraag zetten we hier op een rij:

Afspraken nakomen

• Omslagsysteem servicekosten terugbrengen naar werkelijk gemaakte kosten.
• Vaktechnische kennis van de bewoners gebruiken.
• Nieuwe medewerkers goed inwerken en de geschiedenis van het complex en afspraken vastleggen in een systeem.
• Woningen beveiligen volgens het politiekeurmerk.
• Stukken voor de VvE op tijd naar de bewonerscommissie sturen, zodat op tijd met de contactpersoon van Ymere overlegd kan worden.
• Rattenprobleem oplossen.
• Leren van de fouten die gemaakt zijn bij een renovatie.
• Controleer gedane werkzaamheden.
• Kwaliteitscontrole op renovatie en nieuwbouw. Binnen het bouwbesluit is de aannemer de kwaliteitsverantwoordelijke, oftewel: de slager keurt zijn eigen vlees.
• Erken fouten die gemaakt zijn, anders kom je niet verder.

Jaarverslag HYA 2019 'We zijn gegroeid'

• Beeld: HYA, !Woon & Ymere
• Tekst HYA
• Vragen en opmerkingen: info@hya.nl
• Website bezoeken